Aree Pr. Direttore 1995

Aree edificabili nel Progetto Direttore (1995)

Aree Edificabili 2002

Aree edificabili (1.23 MB) dopo il vincolo paesistico

Aree Edificabili 2012

Aree (1.66 MB) previste edificabili nel 2012... la situazione è la peggiore di sempre

Senza Idee

"Il boom delle case non aiuta nessuno, manca un'idea urbanistica di Roma" - Giovanni Caudo, professore di Urbanistica a Roma 3

"Costruire nuovi alloggi non basta a fronteggiare l'emergenza abitativa". Si allargherà il disagio delle famiglie e si abbasserà la qualità della vita nella Capitale. Ne risentiranno anche gli operatori immobiliari che ora credono di arricchirsi. Parla Giovanni Caudo, professore di Urbanistica a Roma 3 Giovanni Caudo insegna Urbanistica all'università Roma 3. Da anni studia le trasformazioni della capitale, in particolare il disagio abitativo che a Roma raggiunge livelli di emergenza e le politiche attuate per fronteggiarlo, compiendo raffronti con le principali realtà europee.

Professor Caudo qual è la logica urbanistica degli "ambiti di riserva"?

"Non c'è logica urbanistica. Da anni a Roma si fa urbanistica senza avere a cuore la cura per la città. Le scelte non incontrano i bisogni dei cittadini: si fanno più case, molte restano invendute, ma il disagio abitativo si allarga sempre di più".

Si può quantificare questo disagio? "Sono 163 mila i romani che tra il 2003 e il 2010 hanno lasciato Roma per spostarsi nei comuni della provincia, si tratta della popolazione di una città come Cagliari. Sono gli stessi anni in cui si elaborava il Piano regolatore, con scelte urbanistiche presentate come "moderne" e "innovative"".

Che hanno prodotto quali effetti?

"Un urbanistica senza città e senza un'idea di città. Questo degli "ambiti di riserva", poi, è un provvedimento che ci allontana dalle altre città europee e ci avvicina a quelle del sud America, dove chi ha il suolo costruisce e il resto non conta".

Quale può essere l'effetto sull'emergenza abitativa?

"La prima conseguenza è sulle regole: viene affossato il Piano approvato appena nel febbraio del 2008. Un affossamento, va detto, programmato dagli stessi autori del Piano, che con un articolo delle norme di attuazione, il numero 62, hanno costruito il dispositivo che ne può scardinare il contenuto. Anche se le 160 proposte considerate compatibili non impegnano l'amministrazione, è altrettanto evidente che si alimentano delle aspettative che prima o poi peseranno"

Questo per le regole, e per le case a chi ne ha più bisogno?

"Il Comune con il Piano casa del marzo 2010 ha stimato il fabbisogno abitativo in 25.700 alloggi e ha deciso di utilizzare gli ambiti di riserva per collocarvi la quota di alloggi che non si riesce a reperire con altre iniziative. Non c'è un dimensionamento preciso, ma una stima prudente parla di 7 mila alloggi. Le 160 proposte compatibili portano però a un dimensionamento che è almeno dieci volte superiore".

Quindi l'obiettivo è altro?

"Bisognerebbe fare attenzione a usare il disagio abitativo. Per alcune famiglie è un dramma cresciuto negli stessi anni in cui a Roma si registrava un boom delle nuove costruzioni: dal 2003 al 2007 si sono costruiti quasi 52 mila alloggi, diecimila ogni anno. Un incremento percentualmente doppio di quello di Milano. Negli stessi anni il disagio abitativo è diventato insostenibile. Abbiamo visto quanti romani sono stati espulsi dalla città (il costo medio di un alloggio in provincia è del 43 per cento più basso rispetto alla media di Roma); gli sfratti eseguiti crescevano in un solo anno dell'8 per cento e quelli per morosità erano quasi l'80 per cento".

Ma le diverse amministrazioni hanno riflettuto a sufficienza su questi dati?

"L'espressione "emergenza abitativa" neanche compare nella relazione del Piano. Ripeto: crescevano le case costruite e aumentavano le persone senza casa. Alla Biennale Architettura del 2008, Francesco Garofalo dedicò il padiglione italiano al tema della casa: "Housing Italy. L'Italia cerca casa". In una mostra di architettura sostenevamo che costruire case non basta per contrastare l'emergenza abitativa, che c'è bisogno di politiche per la casa che toccano aspetti diversi e che ruotano attorno a una sola questione: aumentare la dotazione di case a costo accessibile, sia in affitto che per l'acquisto".

Non basta costruire. "Occorre chiedersi per chi si costruisce, e il per chi si porta appresso il come, sia rispetto ai modelli costruttivi che a quelli della gestione degli immobili. In una parola bisogna fare delle politiche per l'abitare e non solo case. Roma avrebbe bisogno di un piano per "riabitare la città abitata", altro che cementificare l'agro romano".

Il sindaco Alemanno parla di housing sociale. "Il cavallo di troia dell'housing sociale è ormai un gioco troppo scoperto perché qualcuno possa ancora abboccare. La sola cosa che sta a cuore a questa amministrazione è far costruire, non interessa dove purché sia".

Chi trae vantaggio da questa operazione? "Gli operatori immobiliari, i proprietari del terreno che da agricolo diventa edificabile e che incassano incrementi di valore consistenti, le imprese che si sono assicurate la promessa di vendita del terreno nel caso che riescano a portare in porto l'operazione. Ma vorrei azzardare che si tratta di vantaggi apparenti, o per lo meno momentanei".

Che vuol dire? "Nei momenti in cui il sistema economico produce ricchezza reale il settore immobiliare se ne avvantaggia perché patrimonializza quella ricchezza. E questo è stato anche l'uso anticiclico che si è fatto del settore edilizio in Italia. Tutto questo ormai appartiene a un'altra epoca, al secolo scorso. Oggi che il nostro sistema economico è in difficoltà strutturale, che ricchezza da patrimonializzare ce n'è sempre meno ci si illude di poterla inventare costruendo. Il sindaco Alemanno nella sua relazione al seminario sulle varianti urbanistiche dell'aprile scorso l'ha proprio teorizzato questo approccio quando ha parlato di "moneta urbanistica".

Moneta urbanistica? La città come una banca dalla quale si incassa rendita? "Più che una banca, direi che Roma diventa una zecca: non possiamo più stampare la lira e allora a Roma stampiamo metri cubi. Le centralità definite dal Piano regolatore, già cariche di cubature, in alcuni casi vedono raddoppiate le previsioni edificatorie; il bando sugli ambiti di riserva; i milioni di metri cubi promessi al privato in cambio della costruzione della metropolitana; le valorizzazioni dei depositi ATAC; poi le caserme e le altre iniziative di questo tipo: si rischia di inflazionare la "moneta urbanistica" e di produrre una perdita di valore complessivo. Gli alloggi invenduti sono il segnale che non basta fare leva sull'offerta; come dire: è inutile portare il cavallo a bere se non ha sete.

Quali sono le conseguenze sull'assetto di una città come Roma, un assetto già precario quanto ad accessibilità, qualità della vita? "A guardare la mappa con la localizzazione delle aree è facile comprendere che i tanti problemi della città sono destinati a peggiorare in modo definitivo, direi irrimediabilmente. Roma è una città a bassa densità, tra le città europee è quella che ha la più alta quantità di suolo urbanizzato ad abitante (circa 230 metri quadrtati per abitante), anche più di Berlino. Anche il Piano regolatore del 2008 ha continuato a perseguire questo modello. Con questo provvedimento si perpetua quel modello e le conseguenze sono esponenzialmente più gravi e onerose".

La mobilità sarà sempre più faticosa? "Già oggi nelle aree esterne al Grande raccordo anulare a causa della bassa densità del sistema insediativo è impossibile inseguire l'abitato con la metropolitana. Mentre dentro al Gra, con le due linee e mezza di metropolitana si riesce a stento a servire la città consolidata. Ancora oggi dentro il Gra ci sono ampie zone urbanizzate nelle quali la mobilità è possibile solo con il mezzo privato, e resteranno in queste condizioni per molto tempo ancora. Il provvedimento sugli ambiti di riserva aggrava lo stato di cose spostando l'edificabilità ancora più all'esterno e in zone irraggiungibili dal trasporto pubblico".

Una città completamente a misura di auto privata. "Le aree individuate potranno essere raggiunte solo in macchina. Basterebbe questo per misurare la contraddizione insanabile di un'amministrazione che sbandiera la consulenza di Jeremy Rifkin e contemporaneamente condanna al mezzo privato qualche centinaio di migliaia di abitanti pur di solleticare gli istinti più bassi della speculazione immobiliare".

In definitiva, che tipo di città prefigura una scelta urbanistica di questo genere? "Non una città, bensì un territorio urbanizzato a bassa densità che in alcune direttrici è ormai senza soluzione di continuità con l'abitato dei comuni vicini. Un territorio abitato formato da isole, frammenti, appendici, propaggini, sacche, strisce... È un modello dispendioso da tutti i punti di vista: ecologico, sociale e nel funzionamento dei servizi e delle infrastrutture. È un atto che produrrebbe la cancellazione di quel paesaggio, che è cultura e storia, costituito dalla campagna romana che sarebbe confinato negli interstizi, in isole di verde tra il cemento".

Repubblica - 16 luglio 2012

Un Paese al Cemento - Paolo Berdini

da Il Manifesto del 28 aprile 2012

Metà della ricchezza italica è fatta di mattone. Ma i prezzi reggono solo grazie a un sistema bancario che non potrebbe tenere la svalutazione delle ipoteche Un miliardo di metri cubi costruito negli ultimi dieci anni: outlet, ipermercati e abitazioni che spesso rimangono vuote. Cresce il numero delle case sfitte, mentre sempre più persone sono costrette a vivere in roulotte e baracche Leggi tutto